전세 얻을 때 가장 신경 써야 하는 것은 전세 보증금을 떼이지 않는 것이겠지요?
이를 위해 가장 중요한 것은 전세 계약서, 확정일자, 전입신고 입니다. 이 세가지만 확실히 해 두면 주인 집이 근저당이나 가압류를 당하더라도 전세 보증금을 가장 먼저 변제 받을 수 있는 권리를 확보하게 됩니다.

전입신고 하는 법

전입신고와 확정일자 모두 동사무소에서 받을 수 있습니다. 전세 보증금에 대한 권리는 전입신고 날짜부터 확보되는 것이기 때문에 이사를 한 후 바로 전입신고를 마치는 것이 좋습니다.
전입신고를 할 때 필요한 서류는 지역 건강보험증(직장 건강보험은 회사에서 처리되기 때문에 필요 없음), 자동차 등록증 입니다. 이 서류를 준비하여 동사무소에 가면 전입신고를 할 수 있습니다.

확정일자 받는 법

전세 계약서를 들고 동사무소에 가면 계약서 뒤쪽에 확정일자를 찍어 줍니다.
전입신고와 확정일자가 중요하기는 하지만, 전세금이 높은 경우 전액을 보상 받지 못하는 경우도 생길 수 있고, 우선 변제 받을 권리가 있다는 것일 뿐이지, 주인 집이 경매로 날아 간 경우에 반드시, 무조건 전세금을 돌려 받을 수 있다는 것은 아닙니다. 경우에 따라서는 전세금의 일부만을, 심한 경우에는 전입신고를 하고 확정일자까지 받았지만, 전세금을 한 푼도 돌려 받지 못하는 경우도 생길 수 있습니다.
따라서 문제가 발생할 소지가 있는 집은 계약하지 않는 것이 가장 좋은 방법일 것입니다.

이를 위해,

1. 등기부 등본을 띄어 보아,
   압류, 가압류, 가등기, 저당등이 잡혀 있이 않은 지 확인해 보아야 합니다.
2. 부득이 하게 저당 등의 근저당 설정 되어 있는 집을 계약 해야 한다면, 저당 금액과 전세금 합계가 집 시세의 60% 이하인 경우가 안전합니다.
3. 건축물 관리대장과 토지대장을 열람해 건물 면적, 토지면적, 무허가 건물 여부를 확인합니다.
4. 전세계약을 할 때 반드시 등기부 등본 상의 주인과 계약을 해야 합니다.
5. 전세계약을 연장하는 경우에는 새로 등기부 등본을 띄어 보아 예전 계약 후에 새로 생긴 근 저당은 없는 지 소유귄의 변동은 없는 지 확언 후 계약을 연장하는 것이 안전합니다.

한편, 등기부 등본 상에 문제는 없지만, 나중에 이사 갈 때 집 주인으로부터 전세금을 돌려 받지 못할까 바 걱정인 경우에는 전세금 보증보험 가입을 고려해 볼 수 있습니다.
전세금 보증보험은 집주인이 전세금을 돌려주지 않을 때 보험회사에서 전세금을 보상받을 수 있는 상품이지만, 제약조건도 많습니다.
즉, 세든 주택이 이미 압류, 가압류, 가처분, 가등기돼 있거나 전용면적이 100㎡(30.25평)이상일 때, 또 전세금이 집 추정 시가의 70% 이상이면 가입할 수 없습니다.
전세보증보험에 가입하려면, 계약 체결 뒤 5개월 안에 서울보증보험 전국 각 지점에서 가입(보험료는 전셋값의 연 0.7% 수준)할 수 있습니다.